Guide för bostadsköpare och brf-ägare

Boinsikt-score (A–G)

En sammanvägd poäng 0–100 som översätts till en bokstav A–G, precis som energiklass.

Betyget bygger på fyra delbetyg, där varje delbetyg är föreningens percentil jämfört med hela det analyserade beståndet: Ekonomi (sparande per kvm samt årsavgift jämfört med kommunen — justerad för vad som ingår i avgiften, så att en förening där värme och el ingår inte straffas för en högre avgift), Finansiering (skuldsättning per kvm, hur stor del av lånen som ska villkorsändras inom två år och föreningens snittränta), Fastighet & energi (energiklass) och Stabilitet (föreningens storlek och andel lokaler).

Delbetygen vägs samman (30/30/25/15 %) och rankas mot beståndet till en poäng 20–100. Betygen motsvarar därför fasta andelar: A är toppskiktet av alla analyserade föreningar, D–E är mitten och G är den svagaste gruppen. Ett B betyder alltså "bättre än de flesta jämförbara föreningar" — inte bara "godkänt".

Poängen är en genväg, inte ett omdöme om boendekvalitet. Två föreningar med samma poäng kan ha olika profil — därför visar rapporten alltid delbetygen och vad som är föreningens styrka respektive vad du bör bevaka.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om boinsikt-score (a–g) →

Årsavgift per kvm

Vad medlemmarna betalar till föreningen per kvadratmeter bostadsyta och år.

Årsavgiften ska täcka drift (värme, vatten, el, städ, försäkring), räntor, amorteringar och avsättning till underhåll. Delat med föreningens totala bostadsyta får du ett jämförbart tal som går att ställa mot grannföreningarna.

En låg avgift är bara bra om den räcker. Kombinera alltid med sparandet: låg avgift + negativt sparande betyder att avgiften är för låg och kommer att höjas. Titta också på trenden i flerårsöversikten och på om styrelsen redan har beslutat om en höjning.

Räkneexempel: 70 kvm × 800 kr/kvm = 56 000 kr per år, alltså 4 670 kr i månaden. Skillnaden mellan 600 och 1 000 kr/kvm är för samma lägenhet 2 300 kr i månaden — lika mycket som räntan på ungefär 700 000 kr i lån.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om årsavgift per kvm →

Skuldsättning per kvm

Föreningens banklån delat med total yta — det viktigaste risktalet.

Föreningens lån är i praktiken också dina lån: räntekostnaden betalas via årsavgiften. Under 5 000 kr/kvm är lågt, 5 000–10 000 normalt, över 15 000 högt och över 20 000 mycket högt (vanligt i nyproduktion).

Räntekänsligheten i rapporten visar hur många procent avgiften behöver höjas om räntan stiger en procentenhet. Titta i lånetabellen på när lånen är bundna till — lån som omsätts inom ett år är markerade, eftersom de kan få en helt annan ränta.

Kom ihåg att din egen belåning läggs ovanpå föreningens. Banker räknar ofta med den totala skulden när de bedömer priset per kvm. En lägenhet på 70 kvm i en förening med 20 000 kr/kvm bär 1,4 miljoner i föreningslån utöver ditt eget bolån.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om skuldsättning per kvm →

Sparande per kvm

Det som blir kvar av avgifterna när drift och räntor är betalda — pengar till framtida underhåll.

Sparande beräknas som årets resultat plus avskrivningar och kostnadsfört planerat underhåll, delat med ytan. Det visar det underliggande kassaflödet, oberoende av bokföringstekniska avskrivningar.

Riktvärde: över 200 kr/kvm är starkt, 100–200 normalt, under 50 svagt och negativt betyder att föreningen tär på kassan eller lånar till löpande kostnader.

En förening med lågt sparande och gammalt hus kommer att behöva höja avgiften eller ta nya lån när taket, stammarna eller fasaden ska renoveras. Branschriktvärdet för långsiktigt underhåll ligger kring 150–250 kr/kvm och år.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om sparande per kvm →

Soliditet och eget kapital

Hur stor del av föreningens tillgångar som är finansierade med eget kapital.

Soliditet = eget kapital / balansomslutning. I en bostadsrättsförening är det egna kapitalet i huvudsak medlemmarnas insatser, så talet säger mer om hur huset en gång finansierades än om dagens ekonomi.

Använd soliditeten som komplement: en förening med hög soliditet och låg skuld per kvm har störst motståndskraft. Fallande soliditet år efter år tyder på återkommande underskott.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om soliditet och eget kapital →

Energiklass och energikostnad

Energideklarationens betyg A–G och vad föreningen betalar för värme, el och vatten per kvm.

Energiklassen sätts av en certifierad energiexpert utifrån byggnadens primärenergital i förhållande till nybyggnadskravet. A–C är bra, D–E vanligt i äldre bestånd, F–G betyder höga uppvärmningskostnader och sannolikt kommande åtgärder.

Energikostnaden per kvm i flerårsöversikten visar den faktiska kostnaden. Stigande energikostnad utan höjd avgift äter upp sparandet.

Deklarationen gäller i tio år. Rapporten visar när den löper ut och vilket uppvärmningssystem huset har.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om energiklass och energikostnad →

Underhåll, underhållsplan och underhållsfond

Planerade och genomförda åtgärder, avsättningar och den fond som ska betala nästa stora renovering.

En underhållsplan listar vad som ska göras när (tak, fasad, stammar, fönster, hissar) och vad det kostar. Rapporten visar om planen finns, när den uppdaterades och vilka åtgärder som är planerade de närmaste åren.

Underhållsfonden (yttre fond) är pengar eller en post i eget kapital som är öronmärkta för underhåll. Avsättningen per år ställs mot planen: en liten fond och ett stort stambyte om två år betyder höjd avgift eller nya lån.

Genomfört underhåll de senaste åren säger också något: en förening som bytt stammar, tak och fönster har mindre framför sig än en som inte gjort något på 30 år.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om underhåll, underhållsplan och underhållsfond →

Lån, ränta och bindningstid

Vilka lån föreningen har, till vilken ränta och när de ska omförhandlas.

Lånetabellen i rapporten visar varje lån med belopp, ränta och bindningstid. Snitträntan säger vad föreningen betalar i dag; lånen som förfaller inom ett år säger vad som kan hända i morgon.

Räntekänslighet = föreningens lån × 1 procentenhet ÷ årets avgiftsintäkter. 10 % räntekänslighet betyder att en procentenhet högre ränta kräver 10 % högre avgift för att gå jämnt upp.

Många föreningar band lån på 1–2 % under 2020–2021. När de omsätts till 4 % dubblas räntekostnaden — det syns i avgiftshöjningarna 2023–2025.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om lån, ränta och bindningstid →

Stadgar — föreningens regler

Vad stadgarna reglerar: andrahandsuthyrning, avgifter, underhållsansvar, juridiska personer och överlåtelser.

Stadgarna är föreningens grundlag. De avgör bland annat vem som ansvarar för vad i lägenheten (ytskikt, vitvaror, balkong), vilka avgifter som får tas ut (överlåtelse, pantsättning, andrahand) och om juridiska personer får köpa.

Rapporten visar en paragrafvis översikt av de registrerade stadgarna och markerar det som avviker från mönsterstadgarna — exempelvis åldersvillkor, förbud mot delat ägande eller ovanliga underhållsregler.

Vill du hyra ut i andra hand, renovera kök eller ha husdjur: läs paragrafen innan du köper. Styrelsen kan lämna kompletterande svar i Boinsikts styrelseformulär, som visas på föreningssidan.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om stadgar — föreningens regler →

Äkta eller oäkta förening

Skattemässig status som påverkar din kapitalvinstskatt och möjligheten till uppskov.

En förening är äkta (privatbostadsföretag) om minst 60 % av verksamheten består av bostäder åt medlemmarna. Har föreningen stora lokalintäkter eller många hyresrätter kan den klassas som oäkta.

I en oäkta förening beskattas du hårdare vid försäljning (30 % i stället för 22 %), kan inte få uppskov och förmånsbeskattas för skillnaden mellan marknadshyra och din avgift. Rapporten visar föreningens status enligt årsredovisningen.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om äkta eller oäkta förening →

Styrelse, revisor och förvaltning

Vem som styr föreningen, vem som granskar och vem som sköter ekonomi och fastighet.

Styrelsen väljs på stämman och ansvarar för ekonomi, underhåll och att stadgarna följs. Många byten på kort tid, få ledamöter eller en styrelse utan suppleanter kan tyda på svårigheter att engagera medlemmar.

Revisorn granskar räkenskaperna. En auktoriserad eller godkänd revisor ger högre tillförlitlighet än en lekmannarevisor, särskilt i större föreningar.

Ekonomisk och teknisk förvaltare (HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo m.fl.) sköter det löpande. Rapporten visar vilka som är anlitade och hur många styrelsemöten som hållits under året.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om styrelse, revisor och förvaltning →

Grannjämförelsen

Hur föreningen ligger till mot de närmaste föreningarna och kommunens median.

Varje föreningssida visar de sex närmaste föreningarna med avgift och skuld per kvm. Pilarna ▼/▲ visar om grannen är billigare eller dyrare än den förening du tittar på.

Grannarna är ofta byggda samma år av samma byggherre och har liknande hus — skillnaderna beror då på hur föreningen skötts: lån, underhåll och avgiftspolitik.

Jämför-funktionen låter dig ställa upp till fem föreningar sida vid sida med hela flerårsöversikten, och kommunsidan visar alla föreningar sorterade på betyg, avgift eller skuld.

Riktvärden, statistik och vanliga frågor om grannjämförelsen →